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房地产合作开发中合伙关系之认定

[ 黄奕新 ]/

房地产合作开发中合伙关系之认定

黄奕新

(福建省高级人民法院，福建福州350003)

【摘 要】合作开发是当前房地产开发中经常采用的形式，由此引发的大量诉讼，为法院所受理房地产纠纷案件的主要类型，本案虽名为商品房预售合同纠纷，审理对象却正是合作开发关系。对此，合作开发关系的法律性质如何认定？其对内、对外效力如何？司法实践中认识不一，裁判结果各异。本文试根据合伙制度的一般原理，予以层层剖析，兼以说明我国亟待完善一般合伙、合伙登记、隐名合伙、表见出名等规定。

【关键词】房地产；合作；合伙；隐名合伙；债之相对性及其例外

一、案情

1999年9月29日，A房地产公司与B房地产公司签订《合作开发合同》，约定联合开发某房地产项目，A公司提供土地使用权并负责办理工程前期的土地征用、房屋拆迁、居民安置、清除地面地下障碍等，使施工场地具备施工条件，负责办理合作开发手续和商品房预售许可证等。B公司负责前期费用外的全部资金投入。合同约定利益分配方案：即部分住宅及全部店面归A公司支配享受，部分住宅归B公司享受。B公司享受的住宅按每平方米800元价格结算，B公司交纳税金后，余款作为投资利润归B公司所有，但若平均售价超过1000元时，超过部分双方各享一半。工程竣工后，A公司还应补贴B公司工程管理费用等各种税费及前期所受损失。合同还约定结算和担保条款：工程竣工验收后3个月内，A公司应付清B公司应收的结算款。A公司还将本归其享有的部分店面抵押给B公司(后有进行登记，但讼争店面不在抵押范围)。

合同签订后，合作开发项目没有办理合建审批，A公司仍以自己名义办理用地批复、项目立项批复、建设用地批准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可及预售许可等手续，土地使用权也仍在A公司名下。对外发包工程，有的以A公司单独名义、有的以B公司和A公司共同名义与施工单位签订工程施工合同。B公司有向其他部分购房户收取了水电增容费等费用。B公司还和A公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书。因A公司缺乏资金，B公司为其垫付了部分本约由其出资的前期工程费等款项，A公司还挪用了由B公司支付给第三方的部分押金款。双方曾因“合作开发合同纠纷”诉至法院，后于2000年8月28日调解结案，协议继续履行原合作开发合同。双方还多次因“投资款”或“垫付款”纠纷引发诉讼。

2000年4月28日，A公司以自己名义与自然人甲签订《认购合同书》，约定预售本案讼争店面，价款34.7万元。签订后，甲交纳定金5万元、购房款5万元。房屋竣工验收后，A公司未依约交付店面。甲遂起诉，后双方达成调解协议，由A公司返还定金和购房款并赔偿损失，2002年1月16日法院作出民事调解书。

2002年3月5日，A、B两公司在代垫款纠纷案执行中达成协议，A公司同意将讼争房抵债给B公司。3月8日，B公司办理了预售合同登记备案。

甲以A公司隐瞒其与B公司合作开发及因双方合伙债务纠纷，讼争房已被法院查封的事实，甲是在不明真相下才同意调解为由，于2003年1月7日对民事调解书申请再审，原审法院经审查决定再审。再审中，原告追加B公司为共同被告，请求二被告连带承担交付讼争房并赔偿迟延交房损失的责任。A公司同意甲的主张。

本案该如何处理？

二、问题

1、甲与A公司签约，而要求B公司承担责任，这与债之相对性原则有否冲突？

2、A、B两公司之间是否形成事实上的合伙关系？“合伙型”联营与“协作型”联营有何区别？

3、考虑到本案合作开发项目没有办理合建审批，A公司以自己名义办理项目立项等许可手续，土地使用权也仍在A公司名下，A、B两公司之间的事实合伙关系，在法律上能否认定？

4、假设认定合伙关系成立，A公司以自己名义与甲签订“商品房预售合同”，B公司要否对甲承担责任？